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去杠杆下地产融资转向通道类债权收缩股权融

来源: 2018年07月22日

去杠杆下地产融资转向:通道类债权收缩 股权融资盛行

新一轮房地产调控正在60个城市上演,房子开始难卖了;金融去杠杆又加大了房地产融资的难度,掐断了一些融资渠道。

据21世纪经济报道调查

去杠杆下地产融资转向通道类债权收缩股权融

,过去几年来,通过银行理财、券商资管、基金子公司、私募基金等通道流入房地产的资金绝大多数为债权或明股实债,这类融资目前受到严厉的监管;一些开发商和房地产项目开始接受真正的股权融资,而包括万科、保利等在内的大型开发商,在项目层面纷纷开展股权合作。

这也意味着,长期以来以债权融资为主的房地产行业,将转向股权融资。

通道类债权融资收缩

在过去几年间,银行系统的资金通过各种表外渠道流向了房地产。

比如永续债。据一家商业银行永续债业务员透露,其操作模式是,找基金子公司或者券商资管产品作为通道对接,银行将资金委托贷款给发行人,参照一般的授信,实质就是企业贷款长期化。

由于香港会计准则可将永续债计入资产而非负债,永续债成了许多房地产公司尤其是香港上市房企的重要融资渠道。2016年年报显示,仅恒大一家,永续债规模便超过了1000亿。

但是进入2017年,恒大开始赎回永续债。5月4日,恒大公告称计划2017年全年偿还70%的永续债,目前已赎回561.8亿元,完成约50%。

而另一家曾大笔进行永续债融资的是碧桂园,早在去年底便偿还了所有永续债。

这与去年底开始的金融去杠杆行动同步。尤其是银监会2017年3月至4月集中发文整顿后,银行表外、通道融资业务受到影响,地产融资业务更首当其冲。

西政资本有关人士称,银行对外放款尤其是表外、通道类的产品将面临大限,很有可能堵死地产公司存量贷款的循环之路,中小开发商的融资环境可能更为艰难。

不仅是银行。今年2月,中国基金业协会出台监管细则(下文称4号文),明确禁投16个城市的5类房地产私募资产管理计划,地产私募融资大幅收缩。

过去三四年里,恒大、龙光、绿城、佳兆业等房企均通过不同的私募资管计划,以委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权等方式进行融资,但从去年底开始,这些陆续都被叫停了。

21世纪经济报道查询中国证券投资基金业协会(私募主管部门)审核反馈意见,地产的其他类融资产品(主要为债权类融资)通过审核的已明显减少。地产投向的基金,其资金用途用于偿还股东借款、债务置换或其他未直接将资金用于项目开发的基金,已很难通过备案。

近日,银监会对部分信托公司进行例行检查,违规开展房地产信托业务成为这轮例行检查的重点之一,其直指目前火爆的拿地融资,意味着房地产融资又一条重要通道被收紧。

多个通道业务的收紧也意味着,2016年1.14万亿的房企债权融资面临大幅萎缩,房企不得不另想他法。

股权融资冒头

4号文基本断了私募做债权类地产项目的所有路,除了纯股权投资这种方式。

非标地产项目势必大幅减少,同时,会促使其将项目方式往直接融资、股权投资方向转移,但短期来说并没那么容易改变,对不少私募而言,这意味着主营业务的调整。格上理财研究员王燕娱称。

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