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大房企组团拉高北京五环外房价东坝房价或进

来源: 2018年08月03日

大房企组团拉高北京五环外房价 东坝房价或进十万时代

从目前土地市场情况和未来区域定位等方面看,未来北京东坝区域内房价在十万块钱应该并不离谱。在4月17日举行的2015东坝区域发展论坛上北京市房地产业协会秘书长陈志如此预告东坝区域的楼市走向。

但相比台湖、孙河、天宫院等高端住宅聚集地

大房企组团拉高北京五环外房价东坝房价或进

,东坝区域市场情况更为特殊,豪宅、自住房两极分化态势,加之政府规划配套尚未全面落地,东坝楼市的走向似乎充满了悬念。

从鲜有问津到高价地扎堆

在2015年北京五环外预计新上市的项目中,位于东坝区域的楼盘数量几乎快要占到半边天保利首开联合体、首创置业、恒大,这些在2013年先后落子东坝区域的品牌开发商们,均预计在今年将项目推盘入市。

两年前你可能不会认为东坝将成为2015年的楼市焦点。在中原地产首席分析师张大伟看来,随着这些项目推出,此前区域内仅有奥林匹克花园、首开常青藤等少量商品房项目供应的局面将很快被打破。

从鲜有问津到品牌房企扎堆入驻,东坝区域的华丽转身仅仅用了两年。参与2015东坝区域发展论坛的首开同信分公司副总经理岳洋介绍,早在2009年政府便把东坝定位为继国贸、望京之后的第三个全功能新型商务区,但大量供地却是在2013年之后。很快东坝便受到关注,目前区域一线品牌开发商数量已经达到有五六家。

随着首开、恒大、保利、龙湖等多个品牌开发商的扎堆入驻,东坝地价也水涨船高。从北京市国土资源局公布的土地交易信息来看,近两年区域内地块成交楼面价几乎均在3万元以上,而2013年年底恒大在南区拿下的地块已接近五万元,更以51.35亿元刷新了当年总价地王记录。

目前,在这一区域楼市面粉贵过面包的趋势已然凸显。据张大伟统计,目前东坝为数不多的入市商品房成交均价在4万元左右,而近两年出让地块在剔除自住房等之后,地价已接近或超过当下区域内的房价水平。

豪宅、自住房现两极分化

在东坝高价地涌现的同时,也为区域带来了大量的配建自住房。一边是开发商高价拿地后项目高端化的需求,一边是自住房引入的不少刚需人群,很多人认为,区域并不明确的定位,成了困扰东坝楼市发展的一大难题。

自住房和豪宅混搭,总感觉不是那么舒服。一位东坝区域自住房购房友如此评论。另有业内分析,豪宅一般都讲究纯粹圈层的概念,与不同消费层的自住房刚需群体混合居住,可能会让各方业主生活受到干扰,进而影响销售。

据分析人士推算,依照此前恒大、龙湖等房企在东坝的拿地价格,区域内高端商品房售价可能几乎都在八万以上,这与自住房两万多的均价相比,确实存在较大差距。

希望未来东坝区域的顶级豪宅和刚需产品售价的间距,能够是合理化的。谈及区域内两种截然不同的产品定位,东坝板块唯一一个刚需、首改项目首开香溪郡销售总监范珅也在论坛上表示,区域内顶豪的售价一定会影响刚需产品,很期待两者的价格能够多样化,分得很清晰。

不过,也有观点认为,不同产品类型的出现,正是东坝产品未来供应多元化、多层次化、有丰富度的体现。有一些自住房、刚需房是没有关系的,东坝区域多元化会吸引大量人群,产业也会导入不同人群,这些都会给这个区域带来人口增多的趋势。 龙湖东坝项目营销负责人张智晴说。

东坝房价进入十万元时代?

高地价几乎决定了未来的高房价,品牌房企扎堆下的东坝,是否将重演孙河板块式的房价高涨?

北京市房地产业协会秘书长陈志预告称,按照目前的土地市场、区域规划、开发房企质量来看,未来东坝房价在十万块钱应该并不离谱 。陈志分析,东坝现在已经成为离北京发达城区很近的区域,而五环边上土地供应已经在大量缩减,加上政府对区域的支持,在品牌开发商的开发下,将对房价形成支撑。

随着环五环住宅用地成交溢价率的提高,预计未来东坝板块的住宅售价将攀升到万/平米。张大伟也在论坛上发表了类似观点。

从供需结构推导,的确能得出这个结论。张大伟分析,北京高端市场大多以组团形式出现,除了孙河、门头沟、亦庄,东北边就是东坝。从产品结构上看,这些高端住宅平层类产品已经到了六万左右,未来东坝的高端住宅肯定奔十万。

张大伟补充强调,东坝房价的上涨,并不是传统意义上的从四万涨到十万,而是产品不同所致,产品的容积率、品质等方面不一样,具备了议价空间。另外,张大伟认为,东坝住宅售价十万并不会一步达成,随着产品开发,在明年、后年高端项目、高端品质形成后,这个价格会比较快实现。

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