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李嘉诚上海项目变相囤地开发商囤地方式隐蔽

来源: 2018年11月13日

李嘉诚上海项目变相囤地 开发商囤地方式隐蔽

日前,上海市规划和国土资源管理局宣布,拟会同相关区政府收回并督促开工东方海外上海外高桥俱乐部有限公司天平地块等八幅闲置土地。

上述八幅闲置土地被收回的导火索是易居中国去年底发布的2009年土地报告。根据上述报告,上海有330宗土地批而未用,这些闲置土地的所属公司包括多家知名地产企业。在公布的上海闲置地块的所属公司详细清单上,上百家地产企业上榜,其中包括李嘉诚旗下的长江实业、和记黄埔、瑞安房地产、东方海外置业(上海)有限公司。

在检查团来到时打几个洞,等检查团走了再继续晒地皮。说起一些开发商变相囤地的现象,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭如此形容。

和记黄埔与长江实业2000年至2008年的年报显示,上述两家公司在上海的项目,虽然最长只有三年的计划期,但大部分时间项目都处于开工阶段。

易居中国方面一再强调所谓的330宗闲置土地属于被误读,因上述地块中的大部分是因为动迁和规划等方面问题,超过2年没有开工或没能上市销售,并非真正意义上的闲置不开发。

但《每日经济》调查发现,开发商的囤地方式,远比人们想象中隐蔽得多。他们利用合理的规则,延长开发时间,进而获取更为丰厚的利润。事实上,此前被曝光闲置的房地产开发项目,大多都会在法定时间内开工,但销售和竣工时间则往往无限期延后。

在诸多善于使用拖字诀的开发商中,李嘉诚旗下的和记黄埔和长江实业无疑有一定代表性。《每日经济》查阅该两家企业自2000年至2008年的年报发现,他们最近8年在上海所取得的地块中,最快开发建设完成的项目上海古北翠玉豪庭所花费的时间至少是7年。

开发进度的缓慢,令和黄旗下的项目快速增加。方方地产咨询机构去年年中曾发布报告称,按照和黄过去几年的平均销售额,现有的土地储备至少可以卖20年。

表面现象

大部分项目土地闲置未超两年

《每日经济》统计了长江实业与和记黄埔2000~2008年年报中所披露的上海项目,发现多个项目从地块取得到上市销售的时间长达6年以上。但其中处于空地阶段(即工程进度为计划中)的时间最长不超过3年,很多项目从土地获得到完全完工,所使用的时间超过6年。

早在1999年4月26日国土资源部第6次部长办公会议通过的《闲置土地处置办法》中就已经规定,土地闲置时间超过两年,将被有关部门收回。

开发商对上述规定显然心知肚明。因而上述地块大部分的空地时间不超过两年。但开工后进度并没有明确规定,这就给了开发商灵活控制的空间。

根据2001年的年报,长江实业与和记黄埔在长宁区的古北项目当时的工程进度是计划中,当时计划是2004年6月完工。而在此后的两年年报中,古北项目一直处于计划中,竣工时间也一再推迟,从原定的2004年,推迟至2005年,乃至2008年。上海市规划和土地资源管理局站显示,直到2005年才有上述长宁区古北项目获得规划建设许可证的记录。

不仅是上述古北项目,长江实业与和记黄埔旗下的其他项目,也被年报公布为长时间计划中,例如2005年2月,长江实业与和记黄埔合伙购得的马桥地块,也经历了2年多的计划中阶段,直到2007年才开始进入施工期,竣工时间因此由2005年年报公布的2007年推迟至一期项目2009年竣工,二期项目2011年竣工。但截至目前,马桥项目仍未竣工,显然年报披露的竣工时间还将继续顺延。

最近一块刚刚结束计划中状态的普陀真如副中心A3-A6地块,虽然早在2006年12月就已由长江实业与和记黄埔共同拍下,但项目的施工铭牌显示,项目的桩基及围护栏在去年2月份才开始动工。两公司2007年和2008年年报披露,上述项目在整整两年中一直处于计划中状态。《每日经济》今年1月12日曾造访上述工地现场,发现整个项目仍然在打基础。而按照施工铭牌,桩基及围护栏应该在去年11月份就已经完成。

由于进展缓慢,长江实业2008年年报宣布,上述于2006年就已经取得的地块,完成时间至少将在2016年。李泽钜在去年4月的项目开工仪式上说,全部完工要到2018年前。这也将成为目前为止长江实业与和记黄埔在上海完成时间最久的项目。

曾在1月13日向和记黄埔地产上海分公司公关部门提问,为何旗下项目不断延后开发时间?是否有囤地之嫌疑?截至昨日发稿,该公司公关部门给予的回复是:所问问题已上交香港总部,但尚未收到回复。

操作手法

拖到土地增值、区域成熟

在上海地产圈内,和记黄埔与长江实业一直以开发速度缓慢而著称。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说,无论是在古北,还是在马桥,李嘉诚旗下的项目都是最后一个开工、销售的。其时,周边区域大多已完全开发,整个区域都由当初的一片荒凉转变成人丁兴旺的成熟居住区,楼盘的房价也已经能卖出高价。

别的公司都已盖完楼后,李嘉诚便可以不费一兵一卒完成整个地块的价值提升。而他们所盖的项目即使品质一般,也依然可以以高价出售。上海地产业内一位不愿意透露姓名的人士评论李嘉诚的拖字诀,颇有四两拨千斤的能力,并表示香港开发商大多是内地囤地的鼻祖,借囤地赚钱的方法,最早就是来自于海外房地产企业。

上述极为缓慢的开发、建造模式给和记黄埔、长江实业带来的高额利润显而易见。易居克而瑞的数据显示,2005年~2009年的5年时间,马桥地区别墅的成交均价,由8034元/平方米,直线上涨至29684元/平方米。

李嘉诚旗下位于马桥地区的御涛苑,预期销售单价在8万~12万元/平方米之间,总价超过2000万元/栋,并被预言可能会热卖。房地产行业机构粗略估计,御涛园项目将给李嘉诚带来40亿元的销售额。而在2005年,李嘉诚只花了2.6亿元的收购金及5894万元的土地出让金就获得了该项目地块。

和马桥项目情况相似,李嘉诚位于古北的项目,也在区域整体开发成熟后,达到了较高的销售价格。熟悉古北地区楼盘的房地产业内人士介绍说,率先在古北地区开发项目的一些房地产商,当初项目的销售价格不到2万元/平方米,大部分住宅的售价不到1.8万元/平方米。而李嘉诚古北御翠豪庭开盘的成交均价达到了36000多元/平方米。

至于普陀真如副中心A3-A6地块,虽尚处于基桩阶段,但地块价值已增值超过30亿元。

业内人士说,除了土地增值带来的收益外,拖延竣工和销售时间的好处,不仅在于整个区域的城市建设已经高度成熟,房子更容易卖出好价钱。更重要的是当其他楼盘都已售磬时,开发商就能掌握整个区域的新房定价权,某种意义上形成垄断。

业内分析

开发商或利用规则变相囤地

今年1月6日,第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬在该公司发布会上说,海外囤地现象是非常普遍的。为此

李嘉诚上海项目变相囤地开发商囤地方式隐蔽

,香港以及新加坡等城市的市政管理部门,通常要求开发商一次性付清土地出让金,并对具体项目规定开、竣工时间。内地目前也有相关的法律法规及政策,只要严格执行,囤地现象势必会大量减少。

但事实上,内地开发商的变相囤地,更像是上有政策下有对策的游戏。很多开发商会利用政策空子以更隐蔽的办法变相囤地。

钱生辉投资咨询公司总经理钱生辉曾表示,上海目前未开发的项目,大部分都是被动闲置。是因为政府部门的规划调整,或者地块上房屋迟迟未能完成动迁才搁置。否则,按照国家和地方政府的有关规定,上述地块早就已经被收回。

易居中国分析师薛建雄也介绍,在易居中国披露的330宗没有开工或没能上市销售的地块中,大多在2004年前就已经被出让,大部分项目都是因为动迁和规划等方面问题,而没能及时上市销售。

不过,他并不排除一些开发商用隐蔽的方法变相囤地,比如故意造成规划上的缺陷,而使规划建设许可批准时间被拖延;或者留下一两处房屋故意不拆迁,以上述客观原因,推延项目的开工期。

钱生辉则说,开发商可以通过不断调整规划出让方案、延缓施工时间,或者寻找政府政策漏洞等多种办法,巧妙地变相囤地,而使得政府找不到理由收回土地。根据他的介绍,一些开发商会在房子打完基础后停工,象征性地赔偿施工单位损失后,把地块晒在一边。

此前,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭曾很形象地形容开发商的囤地方式:在中央检查团来到时打几个洞,等检查团走了再继续晒地皮。

显然,仅仅依靠土地闲置两年,还难以逼迫开发商老老实实地不囤地。近期出台的提高土地出让金支付比例等政策,如能严格执行,对开发商囤地也能起到一定的抑制作用。

对此,经济学家郎咸平曾提供了一个更好的方案。他认为,开发商囤地获得的收益,并不是通过努力得到的,而是全社会的经济进步带来的结果,是全社会的老百姓带给他的利润。他提出应采用孙中山先生宣扬的地权平均,涨价归公理论,以抑制开发商的囤地行为,并让全民享受到社会进步带来的土地增值收益。

事实上,国内早有既能抑制开发商囤地、又能让全民享受土地增值成果的办法。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,对于开发商的高额土地增值收益,可征收税率高达30%~60%的高额土地增值税。

这一政策曾让不少低价买地的开发商不愿意高价卖房,原因是大部分利润会被税务部门作为土地增值税收走。

但杨红旭说,实践中土地增值税的政策并没有得到严格执行,还是按1%~2%预征,没有得到彻底清算,这使得开发商囤地热情没有消退。

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