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信贷政策将适度宽松今年开发商资金压力不大

来源: 2018年08月23日

信贷政策将适度宽松 今年开发商资金压力不大

岁末年初,国务院以及各地地方连续出台的房地产宏观调控政策,以及物业税虚转实的传言,给房地产业2010年的前景蒙上了阴影

信贷政策将适度宽松今年开发商资金压力不大

。地产龙头股在新年股市开门后连续大跌,万科甚至因此放弃了股权激励计划。日前,央行调整存款准备金率的公告,更被认为是银根将收紧的信号。

但中国房产信息集团联席执行总裁、易居中国克而瑞信息技术有限公司总裁丁祖昱在接受《每日经济》采访时,却力挺房地产业上市公司今年的业绩,相信今年开发商可以获得比去年更高的利润。

话题1:政策货币政策只是适度宽松

NBD:您觉得今年房地产市场走势如何?会出现像2008年那样的大规模滞销吗?存款准备金率的提高,是不是货币政策将要转向的一个信号?

丁祖昱:与去年相比,今年一二月份交易可能会比较清淡,进入淡季。产生上述现象的原因,一方面是去年下半年房价上涨过快,市场需要休养生息。另外,宏观调控政策也会促成购房者转向观望。但是,像2008年那样的大规模滞销不会出现,适度宽松的货币政策仍然让市场保持较强购买力。

昨日央行公告上调存款准备金率,我个人认为并不表示货币政策将由松变紧,而应该看作是适度宽松货币政策的一种执行。每年的一季度都是各大银行贷款发放最多的时期,今年也不例外,一月份的第一周就发行了6000亿元的贷款。在这样的情况下,央行调整存款准备金率,其实是为了确保今年的货币政策保持适度宽松。

NBD:中央及地方政府的信贷及税收政策会对市场产生怎样的影响?

丁祖昱:对开发商来说,今年的信贷政策和去年并没有太大差别。虽然有人认为今年的信贷政策会收紧,但即使这样,仍然会有6万亿的信贷规模,因此开发商的资金压力并不大。唯一可能受到影响的是个人的二套房贷,不过与2007年时的二套房贷政策相比,今年的二套房贷款政策更多影响的是市场心理,不会影响客户的购买力。

话题2:房价保障性住宅可牵制房价

NBD:有观点认为,今年房地产市场的成交重心将在二三线城市,您觉得呢?

丁祖昱:根据我们的预测,二线城市的成交量会上升,房价会趋于平缓;三四线城市则会出现分化,一些城市的成交量会比去年更好;而一线城市的市场会出现价涨量跌的情况。

NBD:有开发商说,由于今年的土地价格猛升,未来上海楼市将以豪宅作为主打产品,这会成为事实吗?

丁祖昱:这是不可能的。上海内中环地区,由于项目供应少,的确可能会出现很多豪宅项目;但是在郊环外、外环外等区域,这种情况是不可能发生的。虽然今年上海一些地区房价涨幅超过100%,但是郊环外和外环外楼市平均价格涨幅没有达到30%。事实上,由于上述地区存在着大量的保障性住宅,区域商品房的价格很难有大幅度的上涨。

NBD:过高的房价令购房者很难承受。不做高端豪宅,开发商的房子能卖给谁呢?

丁祖昱:我们衡量客户购买力的一个重要指标,不是看单价,而是看总价。去年上海市场已经成交的房源中大约有57%的房源总价是低于二百万的,这个比例显示,只要价格涨幅不过快,白领阶层还是有能力在上海买房的。

话题3:利润开发商的利润将高于去年

NBD:有观点说,今年开发商的业绩最多比去年略有增加,有些还要下降,您觉得呢?

丁祖昱:今年大部分开发商的确不会有去年那样的高增长业绩。表现最好的开发商,业绩增长的幅度可能也就30%,保利、绿城等去年增幅超过100%的开发商也不例外。但是,今年大部分房企的业绩仍然会较去年增长,尤其是在一二三四线城市都有布局的开发商。由于今年的房价要比去年初高出很多,所以开发商的利润也普遍会高于去年。即使那些项目局限在一线城市的开发企业,今年也不会有太差的业绩表现。退一万步说,即使房子打8折卖,开发商仍然可以迅速全部售完房子,维持和去年一样的业绩是没有问题的。

NBD:城镇化建设被认为是我国未来五至十年的一个重要方向。有人认为,只有那些有能力大规模造镇的公司,如万科才会有市场前景。这会成为今年开发商转型的方向吗?

丁祖昱:不会。大公司固然可以利用规模优势大规模造城镇。但是,中国目前更多的是只能同时开发一两个项目的小公司,它们没有造镇的能力,但在数量上占据绝对比例。虽然行业整合是大势所趋,公司间的合并现象会越来越多,但是无论怎样整合,仍然会有中小公司存在。

话题4:行业咨询服务业今年业绩将更好

NBD:很多地产研究咨询机构仅仅只是代理公司的附属,难以独立实现盈利。但克而瑞却成功实现了上市,这是如何做到的?

丁祖昱:事实上在2006年前,易居并没有想到在咨询研究领域赚钱,很多项目仅仅只是投入。但是,易居后来发现早前在基础研究领域投入大量资金的项目开始盈利了,于是便开始整合资源,并在2009年5月启动了上市计划,最终成功。事实上,克而瑞的盈利来源于没有回报的前期性研究投入,比如在一些以前尚没有客户资源的地方开拓新的信息点,目前克而瑞已在全国35个城市有了信息点。很多开发商就是看中了公司在那些城市的信息点和克而瑞签约。

NBD:克而瑞如何看待今年的地产咨询市场?

丁祖昱:在宏观调控的预期下,房地产市场的销售可能没有去年那样好,但这恰恰是地产咨询业的机会。因为在市场过于火爆或过冷的时候,房地产开发商是不需要咨询机构提供服务的。市场不温不火时,房地产商才最需要研究机构的帮助。

NBD:克而瑞今年业务发展的重点将是什么?

丁祖昱:克而瑞目前有房地产咨询和房地产互联业务两块。房产咨询业务不但会继续扩大信息布点城市,还会进一步专业细分化,比如商业地产领域可细分出地铁商业的子专业,并培养出熟悉这一领域的专家型人才提供顾问服务。目前克而瑞已经建立了不同城市的发展模型,帮助客户理解专家思路。而互联业务,主要以北京为基础向全国各地扩散。目前新浪房产的新房、家居、二手房团队人数已经超过了1500人。

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